2. juli 2020

Vurderer du å kjøpe utleiebolig? Da må du lese denne.

Nordmenn liker å investere i eiendom. Tradisjonelt sett har det gitt oss god avkastning, og mange velger å investere i en utleieenhet ved siden av egen bolig. Men hva må til for at det lønner seg? Og hva bør du vurdere før du går til anskaffelse av en utleieleilighet?

investere-sekundærbolig

 

Det skal vi ta deg gjennom i denne artikkelen. For det er ikke nødvendigvis så lettjente penger som enkelte hevder. Såklart, har du en utleieenhet på et attraktivt sted så kommer pengene inn på konto hver måned. Men – det forsvinner en god del kroner ut igjen også. Å eie en utleieenhet innebærer for de fleste en rekke faste kostnader, noe som gjør at prosjektets lønnsomhet fort kan bli dårligere enn du først hadde antatt.

For selv om du sikkert har hørt om de som tjener seg rike på utleie, vil flere også stille seg bak at det å kjøpe bolig for utleie er den mest krevende formen for investering, både i egen innsats og i rene penger. Du blir på en måte både vaktmester og pengeinnkrever, i tillegg til å måtte administrere alt rundt selve utleien – som å skaffe gode leietakere, følge dem opp og fikse det som blir ødelagt underveis.

Fordelene med utleie

Men la oss starte med fordelene ved å leie ut del av egen bolig, eller å ha en utleieenhet i tillegg til egen bolig. Først og fremst, du har kontrollen selv. Du eier det selv, får hele avkastningen på boligen ved salg og har hele inntjeningen selv underveis (med mindre du bruker en utleiemegler).

Dessuten – vi mennesker har alltid behov for et sted å bo. Derfor er det å investere i utleieenhet en smart investering, det vil alltid være en ettertraktet vare. Det finnes også flere gode grunner til hvorfor eiendom er en populær investeringsform her til lands. Her er noen av dem:

Gjentakende inntekt – leier du ut får du sannsynligvis penger inn hver måned, på gjentakende basis.

Leietaker betaler investeringen din – sett i et historisk perspektiv har eiendom økt i verdi. Ved å leie ut og betale ned boliglån med denne inntekten, er det leietaker som betaler investeringen din.

Lav terskel for å starte – du trenger ikke være millionær eller inneha dyptgående kunnskaper om finans for å investere i en utleieenhet. 

Trenger ikke å være tidkrevende – velg utleieenhet med omhu og etter kunnskap og interesse. Oppussingsobjekter krever mer enn fiks ferdige leiligheter, men vil også kunne være de mest innbringende på lang sikt. Vei for og i mot, og spesielt opp mot den tiden og innsatsen du selv har anledning til å legge i det.

Anses som en rimelig trygg investering – som med alle investeringer vil også eiendom innebære en viss risiko. Men – du har god oversikt over hvor risikoen slår inn. En nyere utleieleilighet er mindre risikabel enn et oppussingsobjekt, for eksempel. 

Dette må du huske på

Når du beregner avkastning på et utleieprosjekt må du huske at du ikke kan forvente å leie ut hver eneste måned i året. Ti av tolv måneder kan være et greit utgangspunkt å regne på. Ta også med i betraktningen at selv om du får inn gode leietakere, som betaler og ikke ødelegger tingene dine, så er det dessverre slik at de nok ikke bryr seg like mye om en enhet som leies som en de hadde eid selv.

Utleie

Det er allment kjent at utleie krever at du legger mye mer penger i vedlikeholdspotten enn du ville gjort i en bolig du selv bor i. Og ja – disse utgiftene er fradragsberettiget – husk for all del å få med deg din del av fradraget før skatten beregnes!

I tillegg kommer faren for å møte på dårlige betalere, og risikoen for at boligprisene kan synke. Eiendom har historisk gitt meget god avkastning i Norge, men ha i mente at historisk avkastning ikke er noen garanti for fremtidig avkastning. Du bør derfor gjøre en grundig vurdering av alle økonomiske aspekter før du går inn i boligmarkedet for å leie ut.

Til sist bør du ta tidsaspektet med i vurderingen. Grunnet kostnader ved kjøp og salg, og for å ta høyde for eventuelle svingninger i markedet, er det normalt å ha et minimumsperspektiv på tre til fem år på en slik investering. Har du behov for pengene dine før dette, kan det være lurt å undersøke andre alternativ.

Hva kan du leie ut for?

For å finne ut hvor mye du kan ta i husleie bør du sjekke Finn.no og se hva tilsvarende leiligheter i ditt område leies ut for. Vær dog oppmerksom på at leiligheter som har ligget lenge, kan ha bakgrunn i feilprising.

Har enheten din spesielt god stand, eller andre goder – som ferdig møblert og varmtvann/strøm/internett inkludert – da kan du kanskje ta noe mer enn snittet. Ta gjerne en prat med ulike meglere også, de kjenner markedet godt og kan komme med verdifull informasjon.

Når du bestemmer deg for hva du skal ta i husleie, må du ta med i regnestykket at du kanskje ikke får leid ut hele året, og at du kan støte på dårlige betalere. 

Få med alle kostnadene

Faste kostnader: Dette er for eksempel enhetens husleie, som betales til sameiet eller borettslaget. Som regel dreier det seg om noen tusen kroner i måneden, som går til å dekke fellesutgifter. Leier du ut enebolig eller annen selvstendig enhet, må du få med kommunale avgifter og andre faste kostnader, som blant annet husforsikring.

Vedlikehold: Hvor mye du skal sette av her, kommer an på størrelsen og alderen på utleieenheten. Vår erfaring er at du bør sette av en god del mer enn du tror, husk at utleie  medfører en større slitasje og et større vedlikeholdsbehov enn en bolig du eier selv.

Vedlikehold

Skatt: Overskuddet av utleien beskattes med en skattesats på 22 prosent i 2020. Husk å få avdrag for vedlikeholdskostnader! Flere kommuner nå har innført eiendomsskatt, Oslo er en av disse. Ved et eventuelt salg av utleieenheten, må du også betale skatt av fortjenesten, med mindre du selv har bodd i enheten ett av de to siste årene før salg. Et tap ved salg av utleiebolig kan fradragsføres på skattemeldingen.

Dokumentavgift: Dokumentavgiften er på 2,5 prosent av kjøpesummen. Det er en stor kostnad som må med i det totale regnestykket.

Andre kostnader: Her legger du inn tiden du bruker på alt arbeidet rundt selve utleien og eventuelle kostnader knyttet til dette. Markedsføring på Finn skal med her, og om du bruker en utleiemegler skal dennes andel tas med her.

X-faktorene det er lett å glemme

For mange kan resultat etter inntekter og utgifter bli et nullsumspill, der den reelle gevinsten er verdiøkningen som skjer på boligen mens utleien pågår. Og siden boligmarkedet har vært på vei opp lenge – selv også under Covid19-pandemien – vil det for mange være god nok grunn til å velge denne løsningen. Det til tross for at det finnes en del x-faktorer som kan vippe det hele til et negativt resultat.

Det korte bildet på boligmarkedet fremstår som mer usikkert enn noen gang. De største mulighetene oppnår du ved å gå inn i prosjekter der du selv kan tilføre verdi, slik at du kan selge med fortjeneste, eller ta høyere husleie etter oppussing.

Psykologien og folks forventning til utviklingen i boligmarkedet er så viktig at den kan kalles en x-faktor. Mister folk troen på boligmarkedet, av frykt eller andre årsaker, vil det kunne påvirke utviklingen i boligmarkedet.

Andre x-faktorer du bør ta opp til vurdering er rentesituasjonen, det globale bildet, usikkerheten som finnes i verden og hvilken konsekvens dette kan få på boligprisene fremover. At det stadig bygges mange nybygg vil også kunne påvirke prisutviklingen, i og med at mange som flytter inn i nye boliger har en gammel bolig å selge. Det gjør at markedet for brukte boliger kan flomme over på tilbudssiden og påvirke prisen i negativ retning.

Alternativ investering i eiendom

Har du overskuddskapital, men ønsker ikke å ta opp ytterligere lån for å kjøpe en utleieenhet? Kanskje du ikke vil binde kapitalen din så lenge som tre til fem år, eller ønsker du å investere i eiendom uten å være vaktmester og innkrever? Vil du ha en forutsigbar avkastning samtidig som du bidrar til å bygge boliger for folk flest?

Da kan vår løsning være et godt alternativ for deg. Aevi Eiendom kjøper, utvikler og selger eiendommer i Norge. Nedslagsfeltet for våre boligprosjekter er steder som ligger i randsonen til Oslo, mindre enn en times reise til byen.

Hos oss trenger du ikke være vaktmester, eller jobbe for å skaffe gode leietakere. Du kan leve som før, og glede deg over å få åtte prosent rente inn på konto hver måned.

Vårt regnestykke:

Låner du oss en million kroner får du 6 666 kroner utbetalt i rente hver måned, uten å gjøre noe som helst. Det er ingen x-faktorer eller vedlikeholdsutgifter å forholde seg til, men skatt må du betale på renteinntekten. Millionen du lånte oss får du tilbake i sin helhet etter endt løpetid.

Les mer om Aevi-renten her.

Tagger: Artikler